Jaarverslag Huis & Erf 2015, organisatie schaalt op naar Meierijstadniveau
Schijndel – Huis & Erf heeft zoals gebruikelijk in andere jaren haar Jaarverslag weer naar buiten gebracht. In 2015 stond voor hun huurders het Ondernemingsplan, strategische koers 2014 – 2017, 'Hart voor Goed Wonen' in 2015 centraal. De ambities uit het Ondernemingsplan zijn geformuleerd langs een vijftal thema’s namelijk Hart voor Goed Wonen (passende woningen, waarin bewoners naar tevredenheid kunnen wonen, die betaalbaar zijn en goed onderhouden), Hart voor de Klant (luisteren naar de wensen van de klant en daar ons voordeel mee doen in de bedrijfsvoering), Hart voor de Maatschappij (vooral samenwerking zoeken met partners op het domein leefbaarheid, lokale werkgelegenheid, zorg en welzijn vanuit een proactieve en dus initiërende rol), Hart voor een Duurzame toekomst (energiebesparende maatregelen treffen. Het aanwenden van alternatieve duurzame energie en het zoeken van samenwerking en Hart voor een Efficiënte organisatie (het bouwen van een professionele, robuuste en slanke organisatie met kwalitatief goede mensen die gewend zijn om efficiënt te werken). Opvallend in het jaarverslag is de verdubbeling van het huisvesten van statushouders en de trend in 2015 namelijk het vervuilen van woningen. Bijgevoegd is de zgn. populaire versie van het jaarverslag (in een oogopslag). Hieronder vindt u een selectie uit het jaarverslag 2015.Focus op 2 speerpunten, monitoring op resultaten
Het ondernemingsplan 'Hart voor Goed Wonen 2014 – 2017' is uitgewerkt naar concrete opgaven tot en met 2017 en wordt tussen gemonitord om te kunnen sturen op resultaten. De 5 genoemde speerpunten zijn geprioriteerd waarbij in 2015 te focus is komen te liggen op Hart voor Goed Wonen (vastgoedsturing, voorheen Strategisch voorraadbeleid en gezamenlijke regionale woonruimteverdeling) en op Hart voor een Efficiënte Organisatie (implementatie van de woningwet, samenwerking en transformatie van de organisatie). Ook op de overige 3 themalijnen is goede voortgang geboekt.
Gezamenlijke woonruimteverdeling, samenwerking
In 2015 werd het regionale woonruimteverdeelsysteem Daarwilikwonen.nu (DWIW) een feit. DWIW is een samenwerkingsverband geïnitieerd met collega corporaties Wovesto te SintOedenrode en St. Joseph Boxtel. Naast het live-gaan van DWIW begin 2015 is eind 2015 besloten om DWIW verder uit te bouwen en optimaliseren.
Een (vergaande) samenwerking met woningcorporatie Wovesto te Sint-Oedenrode, is op bestuurlijk niveau verkend. Hiervoor is een meerwaardenotitie geschreven. Dit heeft geresulteerd in een in december 2015 getekende intentieovereenkomst om in 2017 tot fusie te komen. In zowel de algemene ledenvergadering, raadsvergaderingen Raad van Toezicht, Zelfstandig Huurders Vereniging, overlegvergaderingen Ondernemingsraad als ook overleg gemeenten is dit in 2015 onderwerp van gesprek geweest.
Samenwerking, ICT
Daarnaast is er in 2015 aandacht geweest voor de automatisering. Door het op termijn beëindigen van ondersteuning door Dynamics Wonen van het pakket AX, heeft Huis & Erf samen met vijf collega corporaties een ICT-platform opgericht. Doelstelling is kennisdeling en onderzoek van nieuwe mogelijke vormen van samenwerking op ICT gebied om het maximale uit de samenwerking en relatie met leveranciers te behalen.
Implementatie van de woningwet
Sinds juli 2015 is de nieuwe woningwet van kracht. Huis & Erf heeft een stuurgroep ingesteld. In de stuurgroep zitten drie leden (bestuurder, controller en bestuurssecretaris). De van juni 2015 tot en met 2017 gefaseerd geplande acties ten behoeve van de implementatie van de Woningwet worden door de stuurgroep voorbereid en uitgewerkt. Voor 2015 heeft dit onder meer geresulteerd in het uitbrengen van biedingen voor prestatieafspraken in de gemeenten waar Huis & Erf bezit heeft. Huis & Erf is daarover constructief in overleg met gemeenten en de Zelfstandige Huurders Vereniging (ZHV) in het zogeheten tripartite-overleg.
Onderwerpen die in 2015 door de nieuwe woningwet, verder aandacht hebben gekregen zijn het aanpassen van statuten, de Planning & Control-cyclus, huurprijsbeleid, passend toewijzen, heroriëntatie niet-DAEB bezit en de marktwaardeberekening van ons vastgoed.
Maatschappelijke verantwoordelijkheid
Ook op het onderdeel bedrijfsvoering nam Huis & Erf haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Huis & Erf is gestart haar bedrijfseconomische principes nog scherper te stellen op wat in de huidige tijd van een corporatie geëist wordt. Huis & Erf heeft zich ten doel gesteld om zich te meten met de sectorbenchmarks aangaande de bedrijfs- en onderhoudslasten. Hiervoor wordt voor de onderdelen netto-bedrijfslasten en onderhoudslasten, een concrete doelstelling aangehouden die deels bereikt dient te zijn binnen de huidige periode van het ondernemingsplan (2014-2017). Medio 2019 zijn deze doelstellingen volledig behaald. Het doel van Huis & Erf is de maatschappelijke verantwoordelijkheid verder te nemen voor het Volkshuisvestelijk betaalbaarheidsbelang van de doelgroep: de huurder maar ook de medewerkers en de bedrijfsvoering.
Huis & Erf 2.0 met minder medewerkers
Hiervoor transformeert Huis & Erf 1.0, binnen verantwoorde mogelijkheden en op transparante wijze, naar Huis & Erf 2.0. De organisatie slankt af en kantelt van een lijnorganisatie naar een proces gestuurde organisatie met verantwoordelijkheden laag in de organisatie. Dit heeft tot gevolg dat vanaf het vierde kwartaal van 2015, Huis & Erf al geen managers meer kent maar enkel specialisten en procesmedewerkers.
Eind 2016 is Huis & Erf in omvang een kleinere organisatie die met flexibele en kwalitatieve medewerkers, hard en met het hart, de huurder helpt die het ècht nodig heeft. Een zeer bewuste keuze om mee te kunnen blijven veranderen in de sterk veranderende maatschappij en taken voor woningcorporaties.
Hierbij is zoveel mogelijk aandacht voor de medewerkers van Huis & Erf. Er zijn medewerkers die boventallig zijn verklaard, medewerkers die in Huis & Erf 2.0 zijn benoemd en medewerkers die (op termijn) geoutsourced worden.
Toekomst met kleinere flexibelere en kwalitatieve organisatie
Huis & Erf geeft de komende jaren verder uitvoering aan de realisatie van het Ondernemingsplan. In het Ondernemingsplan kiest Huis & Erf voor een kleinere, flexibelere en kwalitatievere organisatie. Huis & Erf wordt daarmee een meer toekomstbestendige woningcorporatie. Hard in de kerntaken en flexibel in de uitvoering. De kerntaken laten zich vanuit huidige wet- en regelgeving als ook de actuele politieke discussies het beste omschrijven als het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen voor de primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot en met € 34.911 (norm 2015).
Portal
In de toekomst maakt een klant rechtstreeks zelf een afspraak via een portal van de uitvoerende dienst. Deze dienstverleners bevinden zich binnen, maar ook buiten Huis & Erf. Daarnaast werkt de klant bijvoorbeeld zijn gegevens bij via 'Mijn Huis & Erf'. Streven is dat reguliere werkzaamheden en klantcontacten zo automatisch mogelijk gaan. Dus met zo min mogelijke menselijke tussenkomst. Hierdoor ontstaat meer ruimte voor stromen die sociaal-maatschappelijke aandacht vragen. Welke, kwalitatief en kwantitatief, door mensenwerk met maatwerk worden begeleid. De stip op de horizon vormt Huis & Erf 2.0.
Landelijke politiek
Het landelijk veranderende politieke denken over volkshuisvesting heeft een grote invloed op het te voeren beleid van Huis & Erf. Met name recente overheidsmaatregelen, waaronder de geïntroduceerde Verhuurdersheffing, de saneringssteun en last but not least de nieuwe Woningwet zijn bepalend voor de nieuwe keuzes die Huis & Erf moet maken.
Expliciet is stil gestaan bij de sector benchmarks en de impact daarvan op de organisatie. In 2015 leidden de bovengenoemde ontwikkelingen tot het nemen van de eigen verantwoordelijkheid door uitvoering te geven aan een Transformatie-benchmarkopdracht (van 2014) door de RvT aan directeur-bestuurder. Medio 2015 is de benchmarkopdracht geëvalueerd en bestendigd.
Zowel de politieke als economische veranderingen nodigen uit tot het verder door ontwikkelen van Huis & Erf. Een recent door Atrivé uitgevoerd onderzoek naar de betaalbaarheid, beschikbaarheid en bereikbaarheid van de sociale woningvoorraad in de regio toont aan dat er binnen de primaire doelgroep, met name gezinnen, betaalbaarheidsrisco’s bestaan of zich voor kunnen doen. Huis & Erf blijft zich continu verbeteren en inzetten voor haar taakstelling als toegelaten instelling volkshuisvesting.
Hiervoor brengt zij de komende jaren een nog strengere focus aan op haar kerntaken als ook het beheersbaar houden van haar financiële begroting.
Gemeentelijke opschaling
Huis & Erf krijgt te maken met een zogenaamde gemeentelijke opschaling waarbij de gemeenten Schijndel, Veghel en Sint-Oedenrode per 1 januari 2017 één gemeente worden.
De omvang van de regionale markt verandert hierdoor voor Huis & Erf sterk. De corporaties zullen door een veranderende politieke en wettelijke context veel meer in een intensievere afstemming met gemeenten en huurdersbelangenorganisatie (ZHV) gaan opereren. Huis & Erf moet daarom en om reden van een nieuwe regionale markt verder inzetten op samenwerking/ fusie met corporatie(s)s in dezelfde regio.
Terugkoopverplichtingen Verkoop onder Voorwaarden
- Van 2006 tot en met nu is een groot aantal woningen onder voorwaarden (VOV) verkocht.
- Tot 2008 waren dit voornamelijk woningen uit nieuwbouwprojecten.
Vanaf 2008 tot medio 2011 is het Te Woon concept gehanteerd. Hiermee werd een aanzienlijk deel van de huurders de mogelijkheid geboden om hun huurwoning tegen een aanmerkelijke korting (tot 49%) te kopen.
- Ultimo 2015 resulteren 356 woningen, onderverdeeld in VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop en VOV-verkopen uit de bestaande voorraad.
- In 2011 is besloten om de VOV-verkopen uit de oorspronkelijke voorraad bij terugkoop deels weer in exploitatie te nemen. Deze groep woningen komt tot op heden echter zeer beperkt terug. Dit is mede ingegeven door het hoge kortingspercentage waartegen is verkocht.
- In 2009 tot en met 2015 zijn slechts enkele woningen teruggekocht. De woningmarkt is onvoorspelbaar, maar deze groep woningen lijkt vanwege hun uiterst goedkope financieringsvorm en het feit dat het eengezinswoningen zijn niet snel in grote aantallen terug aangeboden te worden.
Voor de VOV-verkopen uit nieuwbouw en aankoop is in het verleden “slechts” korting gegeven tot 20% en deze komen ook veelvuldig terug door een aanbod tot terugkoop. Het gaat hierbij ook voornamelijk over meergezinswoningen (appartementen). Deze muteren qua woonvorm veelal sneller. Feitelijk ligt hier de mutatiegraad dan ook jaarlijks op circa 8%, waarmee dus 7 a 8 woningen per jaar gemiddeld teruggekocht worden. Hierbij komt het verkooprisico voor wederverkoop volledig voor Huis & Erf. Tot op heden is Huis & Erf er in geslaagd deze woningen veelal toch weer te verkopen.
Het reële risico en de impact van de terugkoopverplichting op deze omvangrijke groep woningen is moeilijk te kwantificeren. De volledige terugkoopverplichting is opgenomen op de balans middels een gevormde terugkoopverplichting onder langlopende schulden.
Risico’s verhuurbaarheid zorgvastgoed
In 2013 is zorgproject Berlerode in Sint-Michielsgestel (Berlicum) opgeleverd. Het project heeft een exploitatieduur van 40 jaar. Met de zorgpartner is echter een 20-jarig contract overeengekomen. Op de toekomstige exploitatie zit daarom een verhuurbaarheidsrisico. Huis & Erf heeft bij dit project bewust gekozen voor de uitgangspositie om dit complex voor 40 jaar te kunnen verhuren. In het besluit is mede de overweging meegenomen dat het complex indien noodzakelijk een reële optie biedt om na 20 jaar te transformeren tot een wooncomplex, mocht de zorgvraag uitvallen.
Wet- en regelgeving en het politieke klimaat, verhuurdersheffing
De ontwikkelingen in wet- en regelgeving volgen elkaar steeds sneller op. Langdurige stabiliteit in wet- en regelgeving is steeds minder vanzelfsprekend. De definitieve invoering van de Verhuurdersheffing en mogelijke verhoging in de toekomst is hiervan een voorbeeld.
Deze veranderende regelgeving eist van de corporatie dat ze een goede financiële buffer creëert. Huis & Erf zet haar ondergrenzen daarom veelal ook scherper neer dan de signalerende grenzen van het Ministerie en het WSW.
Het politieke klimaat en de veranderlijkheid daarvan brengen ook risico’s met zich mee ten aanzien van de bestendigheid van strategische keuzes. Het creëert een verhoogde kans op een mismatch tussen keuzes van de corporatie en de te zijner tijd bijgestelde politieke koers ten aanzien van de kerntaak van corporaties. Dit kan achteraf gezien ongewenste verspilling van het volkshuisvestelijke vermogen tot gevolg hebben.
Nieuwe regels omtrent passend toewijzen en de huursombenadering
In de Woningwet wordt verplicht gesteld dat corporaties passend toewijzen. Volgens Huis & Erf betekent dit impliciet dat, indien er blijvend onderscheid wordt gehouden in de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur, en de woningen zodanig moeten worden toegewezen aan de doelgroep, er minder harmonisatie mogelijk is. Dit drukt de potentie van de toekomstige huuropbrengsten. Huis & Erf heeft haar (streef)huurbeleid reeds zodanig hier op aangepast, dat op basis van historische cijfers, voldoende passende woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep (zijnde de actief woningzoekenden). In deze beleidsaanpassing zijn de streefhuren afgetopt om passendheid in de toekomst te kunnen blijven realiseren. Dit streefhuurbeleid is als uitgangspunt opgenomen in de waardering in de jaarrekening 2015 en is tevens reeds ingerekend in de begroting van 2016 en in het financiële paragraaf gepresenteerd meerjarenperspectief.
Ten aanzien van de invoering van de huursombenadering is in 2015 een QuickScan gedaan, waaruit valt te concluderen dat, als gevolg van de relatief lage huurprijzen van Huis & Erf (ten opzichte van de maximaal redelijke huur), met de kennis van dit moment, de effecten van de huursombenadering zeer marginaal zullen zijn.
Volkshuisvestingsverslag
Het volkshuisvestingsverslag bevat voor het jaar 2015 nog een uiteenzetting van het gevoerde beleid ten aanzien van de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH artikel 26 lid 2). U vindt hiervan een overzicht op de bijgevoegde publieksversie.
• Strategische vastgoedsturing
• Het kwaliteitsbeleid
• Interne servicedienst
• Nieuwbouw
• Het beheren en verhuren van woningen
• Het betrekken van bewoners bij beleid
• Leefbaarheid en woonomgeving
• Wonen, zorg en welzijn
• Het beleid en beheer op financieel gebied
 |
 |
Energie Coöperatie Schijndel
Huis & Erf heeft in haar energiebeleid opgenomen zich nadrukkelijk in te zetten op bewustwording bij de huurders met betrekking tot energieverbruik en kostenbesparing.
Dit gebeurd door eigen uitingen, maar ook door gebruik te maken van informatie van derdenHuis & Erf heeft zich in 2014 aangesloten bij Bespaar Samen “WattNu” van de Energie Coöperatie Schijndel (ECS). De ECS zorgt voor een breder bewustzijn naar alle bewoners in het werkgebied van Huis & Erf, zowel kopers als huurders.. De regeling dat Huis & Erf de eerste twee jaar de ECS contributie voor de deelnemende huurders betaalde is in 2015 regulier geëindigd. In februari 2015 is met een terugkomavond het project “WattNu” aangaande het bespaarprogramma afgerond.
Energiebeleid
In 2013 is energiebeleid gemaakt en geïmplementeerd voor de periode 2014 – 2020. Doelstelling is een EI van 1,25 in 2020. In 2014 is gestart met de uitrol van het energiebeleid.
In 2014 zijn 111 en in 2015 zijn 106 woningen voorzien van zonnepanelen en waren er nog 45 in opdracht. Bij 54 woningen zijn isolatiemaatregelen gerealiseerd. In de periode 2014 tot en met 2018 is voorzien in het aanbrengen van zonnepanelen bij maximaal 555 woningen. In de periode van 2014 tot en met 2020 zijn 1128 woningen geselecteerd voor het aanbrengen van isolatievoorzieningen uit te voeren gelijktijdig met het schilderwerk.
Het project “2 straten energieneutraal maken” (geplande investering van € 1.100.000) is beëindigd. Binnen de uitgangspunten van het project is het niet mogelijk gebleken om naar inzicht van Huis & Erf verantwoord te investeren.
Warmtewet
Met ingang van 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht. Voor het bezit van Huis & Erf is dit van toepassing bij acht appartement complexen. De collectieve installaties zijn in 2014 aangepast zodat ze voldoen aan de wettelijke eisen.
Onderhoud in de woning
De wijze waarop Huis & Erf haar woningen onderhoudt is middels planmatig onderhoud, binnen de kaders van de integrale vastgoedsturing en de basiskwaliteit. Het uitvoeren van deze werkzaamheden is organisatorisch eenvoudig te plannen, vergt minder voorbereidingscapaciteit van de organisatie en is efficiënt in de realisatie.
Overige veranderingen en vernieuwingen
Verbouwingsverzoeken van bewoners en woningaanpassingen op medische gronden worden beoordeeld op technische aspecten, risico’s van overlast voor de omgeving en de gevolgen voor de verhuurbaarheid. Voor alleen grote veranderingen heeft de bewoner toestemming nodig. Bij het achterlaten van veranderingen in de woning worden eisen gesteld aan de technische specificaties, de veiligheid en de verhuurbaarheid.
Kleine woningaanpassingen op medische gronden worden volgens afspraak met de gemeenten tegen vaste prijsafspraken aangebracht. Voor grotere aanpassingen is een medische indicatie en goedkeuring van de gemeente noodzakelijk.
Mutatieonderhoud voor nieuwe bewoners
Het mutatieonderhoud heeft als doel de woning in goede staat van onderhoud en zonder gebreken beschikbaar te stellen aan de nieuwe bewoners. De kosten hiervoor worden gedefinieerd als: alle onderhouds- en reparatiekosten die bij mutatie worden gemaakt. De kosten die te maken hebben met het op niveau brengen van de woning waarvan de huurder eerder niet deelnam aan een projectmatige verbetering, worden apart geregistreerd. Bij mutatie worden de woningen zo nodig voorzien van nieuw hang- en sluitwerk.
Verricht planmatig onderhoud
Dit onderhoud heeft een relatief korte cyclustijd tot zeven jaar, waarbij geen fundamentele wijzigingen in of aan de woning worden aangebracht. Doel is het in standhouden van het bezit. Voorbeelden hiervan zijn: het onderhoud aan verwarmingsinstallaties en centrale verwarmingsketels, mechanische ventilatie, elektrische deuren, liften, onderhoud van platte daken en het buitenschilderwerk. In 2015 realiseerde Huis & Erf de volgende projecten:
• 204 cv-ketels vervangen door HR-ketel
• 7 nieuwe cv-installaties aangelegd
• 74 woningen schoorstenen en/of voegwerk hersteld
• woningen voordeur vervangen
• 245 dakramen vervangen
• 13 woningen bergingsgoten vernieuwd
• 30 woningen galerijarmaturen vervangen door LED verlichting
• 32 woningen dakbedekking luifels entree vernieuwd
• 67 woningen de hemelwaterafvoeren vervangen
• 22 stuks deurautomaten vervangen
• 146 keukens, 147 badkamers en 153 toiletten vernieuwd
• 200 woningen een controle schilderwerk verricht
• 522 woningen geschilderd en bijbehorende bouwkundige werkzaamheden verricht
• 80 garages schilderwerk verricht.
Nieuwbouw
De projecten die in 2015 voltooid dan wel gestart is met de bouw. Hieronder specifiek uitgelicht de nieuwbouw in Schijndel.
• Schijndel, Tolakker
15 Appartementen, sociale huur (DAEB), gemiddeld € 506,- per maand. 1 gemeenschappelijke ruimte, sociale huur (DAEB), € 506,- per maand. In april 2015 heeft de oplevering van het project aan de Tolakker plaatsgevonden. De 15 appartementen en gemeenschappelijke ruimte worden verhuurd door Stichting Dichterbij ten behoeve van hun cliënten. Architect Deux Architecten. Aannemer Nieuwenhuizen-Daandels.
• Schijndel, Hulzebraak III, fase 4
29 Grondgebonden eengezinswoningen, sociale huur (DAEB), gemiddeld € 710,- per maand en 14 grondgebonden levensloopgeschikt, sociale huur (DAEB), gemiddeld €700,- per maand. De bouw oplevering van deze woningen heeft plaatsgevonden in maart 2015. De woningen zijn regulier verhuurd. Project Hulzebraak III fase 4. Aantal eenheden 43. Jaar van oplevering 2015. Architect Snijders en Van Stekelenburg Aannemer Janssen de Jong Bouw
Het beheren en verhuren van woningen, wijzigingen in beleid (huurprijsbeleid en doelgroepenbeleid)
• In 2015 heeft Huis & Erf haar huurprijsbeleid geactualiseerd. Het huurprijsbeleid bevat een uiteenzetting van het beleid ten aanzien van het vaststellen van de streefhuren alsmede de jaarlijkse huurverhoging. Aanleiding voor de actualisatie was naast de wettelijke ontwikkelingen, ook het betaalbaarheidsonderzoek van Atrivé over de betaalbaarheid van huren in de regio Zuidoost-Brabant en de Woningwet 2015.
De huurprijs van de woningen van Huis & Erf wordt gevormd vanuit drie waarden: vastgoed (het object), maatschappij (het subject vanuit betaalbaarheid) en financiën. Vanuit de vastgoedportefeuille (objectbenadering) wordt vastgesteld welke interne markthuur passend is voor de woningen, kijkend naar de kwaliteit en verhuurbaarheid van de woning. De passendheid van het woningaanbod voor de (primaire) doelgroep kan aanleiding geven voor het treffen van aanvullende maatregelen (subjectbenadering vanuit maatschappelijke doelstelling). De object- en subjectbenadering zullen zo afgestemd worden dat de financiële continuïteit van de organisatie nu en in de toekomst geborgd worden.
Passendheid en betaalbaarheid en de richtlijnen die daarover tot nog toe bekend zijn , vormden tevens de uitgangspunten voor het nieuwe huurbeleid. Huis & Erf heeft in 2015 haar streefhuurbeleid dusdanig aangepast dat zij per januari 2016 in staat is om woningen passend toe te wijzen. Dit betekent dat huishoudens met recht op huurtoeslag een passende woning krijgen toegewezen, tot aan de bijbehorende huurtoeslaggrens. Doorrekeningen hebben laten zien dat, op basis van de huidige inzichten, met het nieuwe beleid aan de toekomstige vraag kan worden voldaan.
• In 2015 heeft Huis & Erf haar doelgroepenbeleid geactualiseerd. Het doelgroepenbeleid beschrijft de doelgroepen die Huis & Erf, vanuit haar maatschappelijke opgave en rekening houdend met wettelijke kaders, bedient. Huis & Erf is er als woningcorporatie volgens weten regelgeving en vanuit haar eigen ondernemingsplan voor de doelgroep met een jaarinkomen tot € 34.911,- (prijspeil 2015). Huis & Erf heeft de taak om deze doelgroep in de regio waar zij actief is te voorzien van passende huisvesting. We noemen dit de primaire doelgroep. Naast inkomen vormt de huishoudgrootte een belangrijk onderdeel van het bepalen van de doelgroepen van Huis & Erf. Daarbij maken we onderscheid tussen een-, twee- en meerpersoons huishoudens. Vervolgens vormt leeftijd een pijler die van belang is voor de samenstelling van het vastgoed. Zijn er bijvoorbeeld veel ouderen, dan moet daar het vastgoed op worden aangepast. Hiertoe maakt Huis & Erf expliciet onderscheid in de leeftijdsklassen 18-23 jaar en 65+/ Voor bijzondere doelgroepen stelt Huis & Erf woningen beschikbaar, bijvoorbeeld voor mensen met een fysieke beperking, GGZ cliënten en mensen met een autistische aandoening. Daarnaast worden jaarlijks woningen met voorrang toegewezen aan statushouders en personen met sociale of medische urgentie. Afhankelijk van de ontwikkelingen van deze doelgroepen, kan het huidige aantal woningen dat Huis & Erf beschikbaar stelt voor de kwetsbaren in de samenleving herzien worden. Huis & Erf acht het van belang hierbij de reguliere woningzoekende niet uit het oog te verliezen.
Wijziging WWS punten
Op 1 oktober 2015 ging het nieuwe WWS-stelsel in werking. Daarbij zijn de punten voor woonvorm en woonomgeving en de schaarste punten vervallen. Voor de woonvorm en woonomgeving komt een puntenwaardering in de plaats, op basis van de WOZ-waarde van de woning. Bij de vaststelling van het huurprijsbeleid is hiermee reeds rekening gehouden.
Vergroting aanbod sociale huurwoningen
Huis & Erf wil de statushouders op een goede manier huisvesten, waarbij gestreefd wordt naar een evenwichtige verdeling over de buurten en wijken. Tot nu toe slaagde Huis & Erf er jaarlijks in om de gemeentelijke taakstelling voor de gemeente te verzorgen. De druk op de woningmarkt is echter groot en het aantal statushouders is gestegen. Woningzoekenden moeten op dit moment ruim 5 jaar wachten voordat zij voor een woning in aanmerking komen. Door het toenemende aantal statushouders verwachten we dat dit de komende jaren nog langer wordt. Huis & Erf vindt het ongewenst dat door het met voorrang huisvesten van statushouders de wachttijden voor de andere reguliere woningzoekenden langer worden. Samen met de gemeenten wordt daarom naar concrete projecten gekeken hoe op korte termijn het aanbod sociale huurwoningen vergroot kan worden. Dat kan bijvoorbeeld door het plaatsen van niet-permanente woonunits, maar ook door permanente oplossingen als het verbouwen van leegstaande panden tot woon-units, kamerverhuur en nieuwbouw. Huis & Erf vindt het belangrijk dat niet alleen de statushouders, maar alle woningzoekenden profijt van deze maatregelen kunnen hebben.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra verhogen. Met deze maatregel wil het kabinet het zogenaamde scheef wonen tegengaan en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen.
Vanwege de financiële verplichtingen ten aanzien van de verhuurdersheffing en saneringssteun, heeft Huis & Erf de inkomensafhankelijke huurverhoging ook in 2015 toegepast. De hoogte van het inkomen van de huurder bepaalt het percentage van de huurverhoging. De benodigde inkomensgegevens zijn door de Belastingdienst verschaft.De maximale percentages waarmee de huur verhoogd mag worden zijn wettelijk vastgesteld.
Huis & Erf en de Zelfstandige Huurders Vereniging zijn van mening dat ook bij de huurverhoging betaalbaarheid voorop staat. Vanuit die gedachte heeft Huis & Erf niet de maximale wettelijk toegestane huurverhoging toegepast, maar lagere percentages.
Huisvesting statushouders
De gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders is in 2015 als gevolg van de fors toegenomen toestroom van vluchtelingen nagenoeg verdubbeld.
Schijndel ! Sint-Michielsgestel
Taakstelling 2014: 22 ! 16
Taakstelling 2015: 41 ! 34
Voor huisvesting van statushouders heeft Huis & Erf in 2015 in totaal 18 woningen beschikbaar gesteld. Huis & Erf wil de statushouders op een goede manier huisvesten, waarbij gestreefd wordt naar een evenwichtige verdeling over de buurten en wijken. Tot nog toe slaagde Huis & Erf er jaarlijks in de taakstelling te volbrengen. Vanwege de toenemende taakstelling de komende jaren, wordt samen met de gemeenten bekeken hoe op korte termijn het aanbod sociale huurwoningen vergroot kan worden.
Wild card
Op basis van de in 2014 gemaakte prestatieafspraken heeft de gemeente Schijndel de mogelijkheid twee woningen per jaar van Huis & Erf te vragen voor eigen verhuur. In 2015 is geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
Trend in 2015: vervuiling van woningen
In 2015 werd in Schijndel een aantal schrijnende/vervuilingen zichtbaar. Vervuiling van woningen heeft in 2015 meer aandacht gevraagd. De start daarvoor was de confrontatie met een tv-programma dat contact zocht met Huis & Erf. Er is inmiddels een goede weg gevonden om deze, vaak plotseling opduikende problematiek, gezamenlijk aan te pakken.
Door intensief samen te werken met het Sociaal Wijkteam, de GGD en de GGZ zijn situaties naar tevredenheid van betrokken partijen opgelost. In meerdere casussen is het hebben van GTB (gespecialiseerde thuisbegeleiding van netwerkpartners als Vivent, verplicht gesteld als voorwaarde om te kunnen blijven wonen.
Huis & Erf primair voor kwetsbaren en hulpbehoevenden
Huis & Erf is een woningcorporatie in de regio Schijndel, Sint-Michielsgestel en Vught met ruim 3.750 eenheden. Een maatschappelijke ondernemer met een brede zorg voor wonen & leefomgeving. Zij zet zich in voor goed wonen in vitale wijken en buurten. Hierbij schenkt zij primair aandacht aan mensen die maatschappelijk kwetsbaar zijn en hulp nodig hebben. Hiervoor werkt zij vanuit de kernwaarden trots, realisme en samen.
Passend toewijzen
Vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties aan minstens 95 procent van de mensen met potentieel recht op huurtoeslag een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens (€576 of €618). Uit simulaties uitgevoerd gedurende 2015 bleek dat Huis & Erf onder gelijkblijvende condities niet zou kunnen voldoen aan de eisen van passend toewijzen. Naar aanleiding van deze uitkomst is het huurbeleid herzien. Door toepassing van de maatregelen uit dit beleidsstuk zal naar verwachting worden voldaan aan de passendheidstoets. Huis & Erf wil dit onder meer bereiken door een betere verdeling van het woningbezit over de diverse categorieën. In de vastgestelde begroting 2016 zijn de uitkomsten van het huurbeleid reeds doorgerekend. De uitvoering van de passendheidstoets wordt door het bestuur gemonitord zowel vanuit het voldoen aan de 95% eis alsmede het effect op de huidige en toekomstige kasstromen.
Het complete jaarverslag is te vinden via deze link.
 |
